Centuria Metropolitan REIT (CMA)

超高配当株の一つである、Centuria Metropolitan REIT（センチュリア・メトロポリタン・リート）を紹介します。

会社概要

オーストラリア市場に上場しています。ティッカーシンボルは「CMA」です。

Centuria Metropolitan REITは、オーストラリアの大都市のオフィスに投資するREITであり、現在20のオフィス物件を所有しています。資産運用会社（Responsible Entity）は、Centuria Capitalグループの子会社であるCenturia Property Funds Limited（CPFL）です。Centuria Capitalグループは、オーストラリア市場に上場している不動産ファンドです。

出典：Centuria Metropolitan REIT 1H19 PROPERTY COMPENDIUM

財務分析

Centuria Metropolitan REITは、2014年12月に上場し、2016年に売上が大きく増えました。その後、一口あたりの売上・純利益・営業キャッシュフローは、頭打ちになっています。営業キャッシュフローは、物件の評価益などの要因により、純利益よりも小さくなっています。

下記は、Centuria Metropolitan REITのその他の業績指標の推移です。一口あたり分配可能利益（Distributable earnings）も、売上等と同様、2016年以降は頭打ちです。

資産規模と一口あたりNTA（Net Tangible Assets：純有形資産）は、順調に伸びています。ギアリング（＝（借入金－現金）÷（総資産－現金－のれん））は、30%前後で低い水準にあります。

Centuria Metropolitan REITは、以前は分配金の基準指標として分配可能利益（Distributable earnings）を使ってきたのですが、今後はFFO（Funds from Operation）の90～100%を基準に分配金を支払うことになりました。分配可能利益では「賃料の減額」や「賃料の無料期間」が含まれ、FFOでは含まれないという違いがあります。

分配金は、2018年6月期は四半期ごとに4.525セントでしたが、2019年6月期の2Qは4.358セントに少し減配しています。ガイダンスの年間17.6セントから逆算すると、3Qと4Qも4.358セントになると考えられます。2019年3月5日終値の2.46ドルで計算すると、2019年6月期の配当利回りは約7.1%になります。

投資評価

Centuria Metropolitan REITは、オーストラリアのオフィスREITにピュアプレイで投資するには良い銘柄です。REITとしてはまだ拡大成長期であり、今後も増資と物件取得による資産規模の拡大が続くと思いますが、一口あたりの利益や資産の伸びが伴うような規模拡大が行われるかどうかを見極める必要があります。

現在、私はCenturia Metropolitan REITをポートフォリオの4%程度保有しています。投資口価格が比較的安定しているのが良いです。今のところ買い増しの予定はありません。